بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

 

المادة () : قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه، وقد أصدرناه:

المادة () : تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية عن مشروع قانون في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (القانون رقم 136 لسنة 1981) أحال المجلس بجلسته المعقودة في السادس من يونيه سنة 1981، مشروع قانون في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلى لجنة مشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية، لدراسته وتقديم تقرير عنه للمجلس. فعقدت اللجنة لذلك اثني عشر اجتماعا متتاليا صباحا ومساء في الفترة من 9/6/ 1981 إلى 17/ 6/ 1981 برئاسة السيد المهندس محب رمزي استينو رئيس اللجنة، وحضرها من مكتب اللجنة السيدان العضوان فتحي لطفي الرفاعي، عدلي عبد الشهيد وكيلا اللجنة، والسيد العضو كمال الدين محمد بدوي أمين سر اللجنة. وحضر من مكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية السيد العضو حنا ناروز حنا وكيل اللجنة. وقد دعت اللجنة السادة رؤساء اللجان بالمجلس والسادة ممثلي الأحزاب وبعض السادة الأعضاء. كما حضر بعض هذه الاجتماعات السيد المهندس حسب الله الكفراوي وزير التعمير والدولة للإسكان واستصلاح الأراضي، وحضر الاجتماعات السيد كمال إبراهيم وكيل وزارة التعمير للشئون القانونية والتشريعية والمستشار القانوني للوزارة والسيد/ مصطفى بكر غازي المدير العام بالوزارة ممثلين عن الحكومة. وقد استعادت اللجنة نظر القوانين الآتية: القانون رقم 58 لسنة 1973 بإصدار قانون العقوبات والقوانين المعدلة له؛ القانون رقم 131 لسنة 1948 بإصدار القانون المدني والقوانين المعدلة له؛ القانون رقم 150 لسنة 1950 بإصدار قانون الإجراءات الجنائية والقوانين المعدلة له؛ القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية والقوانين المعدلة والمكملة له؛ القانون رقم 13 لسنة 1968 بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية والقوانين المعدلة له؛ القانون رقم 25 لسنة 1968 بإصدار قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية والقوانين المعدلة له؛ القانون رقم 43 لسنة 1974 بإصدار نظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة المعدل بالقانون رقم 32 لسنة 1977؛ القانون رقم 78 لسنة 1978 في شأن المصاعد الكهربائية؛ القانون رقم 54 لسنة 1975 بإصدار قانون صناديق التأمين الخاصة؛ القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء؛ القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر؛ القانون رقم 46 لسنة 1978 في شأن تحقيق العدالة؛ القانون رقم 42 لسنة 1979 بإصدار قانون الحكم المحلي؛ القانون رقم 14 لسنة 1981 بإصدار قانون التعاون الإسكاني؛ وبعد أن استمعت اللجنة إلى الإيضاحات التي أدلى بها ممثلو الحكومة ومناقشات السادة الأعضاء وبعد أن تدارست اللجنة الاقتراح بمشروع قانون بتعديل المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977. الذي كان قد تقدم به السيد العضو د. عبد المنعم خزبك للمجلس خلال دور الانعقاد العادي الماضي وأعدت اللجنة عنه تقريرها الثامن ولم يتسن عرضه على المجلس لفض دور الانعقاد العادي الأول، لذلك فقد رأت اللجنة تسميته مشروع القانون المعروض. ومن ثم فإن اللجنة تورد تقريرها فيما يلي: 1- التطور التاريخي لتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين: لا شك أن مشكلة الإسكان في جمهورية مصر العربية تعد من أول المشاكل الجماهيرية التي تعاني منها البلاد رغم الجهود المضنية التي تبذلها الحكومة في سبيل إيجاد علاج ناجح لها ومنها التشريعات المتعاقبة منذ سنة 1947 حتى الآن كلما حدث الضرورة إلى ذلك، بهدف تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتحقيق التوازن العادل بينهما إذ أن عقد الإيجار من أكثر العقود تداولا فليس بين الناس إلا من هو مستأجر، حتى الملاك لا يخلو الحال غالبا من أنهم يؤجرون ويستأجرون ويجعل هذا العقد كل من المؤجر والمستأجر في اتصال دائم طوال مدة الإيجار. لذلك أصبح القانون المتعلق بالإيجار من القوانين التي يكثر رجوع الناس إليه في معاملاتهم، ويتصل اتصالا وثيقا بالسلام الاجتماعي وبكفالة الطمأنينة للمواطنين. الأمر الذي يستلزم أن تكون أحكام الإيجار سهلة واضحة مع التزام الدقة في القواعد التي تضبط هذه العلاقة المستمرة وبين حقوق كل من طرفيها – مالكا أو مستأجرا – وواجبات كل منهم، مع ضمان وضع الأحكام الكفيلة بسرعة البت فيما قد يشجر بينهما من خلاف. وقد خلصت اللجنة إلى أن تنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين على الوجه الذي تبدو عليه اليوم، مسألة لم تعرف في بلادنا قبل الحرب العالمية الأولى إذ كانت هذه العلاقات خاضعة للقواعد العامة المنصوص عليها بالقانون المدني، ومؤداها أن عقد الإيجار عقد رضائي وأنه من عقود المعاوضة حيث يحصل كل طرف على عوض لما يعطيه، وأنه عقد تبادلي يرتب التزامات متبادلة بين طرفيه، وأنه عقد مؤقت ينتهي بانتهاء المدة المتفق عليها، فضلا عن أنه عقد يرد على منفعة الشيء المؤجر وذلك أخذا عن الشريعة الإسلامية التي تعرف محل عقد الإيجار بأنه تمليك المنافع بعوض. مما يوجب أن تسلم العين للمستأجرين صالحة للغرض الذي أعدت من أجله. على أن هذا الوضع قد تغير تغيرا جوهريا عقب نشوب الحربين العالميتين الأولى والثانية، وما ترتب عليهما من أزمة في السكن؛ نشأ عنها خطر مزدوج؛ يتمثل في رفع الملاك للإيجارات بصورة لا يتحملها أغلبية المستأجرين من ذوي الدخل المحدود الأمر الذي عرض أكثرهم لإخلاء مساكنهم، ووجدوا أنفسهم بلا مأوى مما خلق مشاكل اجتماعية خطيرة. وأمام هذا الخطر المزدوج، خطر تشرد الأشخاص؛ وخطر ارتفاع الإيجارات؛ تدخل المشرع لحماية المستأجرين بتشريعات استثنائية موقوتة قضت بامتداد عقود الإيجار بقوة القانون لتفادي الخطر الأول وتقييد وتحديد الأجرة لتفادي الخطر الثاني مع ما يرتبط بكل ذلك من أحكام. ولقد كان منهج المشرع في التدخل يختلف فلسفة وتشريعا وتطبيقا وفقا للظروف الاقتصادية والسياسية والاجتماعية التي تحياها البلاد، ففي أعقاب الحرب العالمية الأولى تدخل المشرع المصري في العلاقات الإيجارية بأن أصدر قانونا في 21 نوفمبر سنة 1921 قضى بتقييد أجور المساكن لمدة استمرت حتى أوائل يوليو سنة 1925، وبعد ذلك عادت هذه العلاقات إلى ما هو منصوص عليه في القانون المدني الذي كان ساريا وقتئذ. ومع بداية الحرب العالمية الثانية اضطر المشرع إلى أن يستخدم سلطة الأحكام العرفية في فرض أوامر عسكرية تمنع الملاك من زيادة أجرة الأماكن إلا في حدود ضئيلة مع امتداد العقود بعد انتهاء مدتها امتدادا تلقائيا، فأصدر القانون رقم 121 لسنة 1947 مبقيا في جوهره على الأحكام التي وردت بالأوامر العسكرية سالفة الذكر، وكان المشرع وقتئذ يأمل في العودة بالعلاقات الإيجارية إلى الإطار الذي ترسمه لها قواعد القانون المدني والدليل على ذلك أنه بعد مضي حوالي سنة على صدور هذا القانون، صدر التقنين المدني. وتضمن الفصل الأول من الباب الثاني منه الأحكام الخاصة لعقد الإيجار على أساس من حرية التعاقد المطلقة بحيث يكون للمالك تحديد الأجرة وفق هواه وبقاء المستأجر في العين طوع إرادته. وإثر ثورة 23 يوليو مباشرة وفي شهورها الأولى صدر المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 بخفض أجرة الأماكن التي لم تخضع للتشريعات السابقة بنسبة 15% مع ترك أمر الأماكن اللاحق إنشاؤها لهذا القانون للملاك يحددون أجرتها وفقا للعرض والطلب، ثم توالت قوانين التخفيض بعد ذلك فصدر القانون رقم 55 لسنة 1958 لتخفيض أجرة المباني غير الخاضعة لأحكام القانون السابق، ثم القانون رقم 168 لسنة 1961 لتخفيض أجرة المباني التي استحدثت بعد القانون رقم 55 لسنة 1958 المشار إليه، كما صدر القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض إعفاءات ضريبية لصالح المستأجرين وإنقاص الأجرة بمقدار الإعفاءات، ثم صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيض أجرة الأماكن التي سبق أن سرت في شأنها قوانين التخفيض السابقة، بحيث أصبحت جملة التخفيضات تجاوز 50% من أجرة الأماكن المتفق عليها بين الملاك والمستأجرين. ولما رأت الدولة أن قوانين التخفيض لا تعدو أن تكون علاجا مؤقتا لمشكلة مستمرة، أصدرت القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن على أساس فائدة استثمار العقار بواقع نسبة محددة من قيمة الأرض والمباني. وإزاء هذا التعدد والتشتت في القوانين الذي ترتب عليه الكثير من الصعوبات في التطبيق صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين. وقد كشف التطبيق العملي لهذا القانون عن قصوره في أحكامه المتعلقة باستهلاك المياه وضوابط توزيع الاستهلاك على المستأجرين، وتنظيم تأجير الوحدات السكنية المفروشة وعزوف المستثمرين عن التأجير والاتجاه إلى تمليك الوحدات السكنية تجنبا لقواعد تقدير الأجرة حتى كاد أن يصبح التمليك والتأجير المفروش القاعدة بعد أن كان استثناء وبذلك حجبت الفرصة أمام القطاعات العريضة من طبقات الشعب الكادحة التي تجد حاجتها الحقيقية في المسكن الخالي الذي يأويها وأسرها دون مغالاة أو عنت. بل أن البعض قد توصل تحت وطأة قصور المعروض من المساكن عن ملاحقة الطلب عليها إلى الحصول على ما يشاء من خلو الرجل. ولمواجهة كل ذلك صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين المعمول به حاليا. 2- مقتضيات تعديل القانون رقم 49 لسنة 1977: ونظرا لأن التطبيق العملي للقانون رقم 49 لسنة 1977 قد كشف عن قصور في بعض أحكامه وعلى الأخص ما يلي: (1) الأحكام المتعلقة بقواعد وإجراءات تحديد الأجرة التي تفتقر إلى الأسس والضوابط التي تتبعها اللجان لتقدير التكاليف الفعلية للأرض والمباني، وتحديد العائد الاستثماري في التمليك. (2) الأحكام المتعلقة بالإعفاءات الضريبية التي أصبحت غير مطبقة بسبب الزيادة في تكاليف عناصر المباني، ومن ثم أصبحت الضريبة العقارية على المساكن تمثل عبئا ثقيلا على طبقة المستأجرين خاصة إذا علم أن عبء هذه الضريبة يصل في أقصى شريحة له إلى حوالي 52% من الأجرة. (3) الأحكام المتعلقة بتبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وما تتضمنه من تطويل في إجراءات التبادل وعلى الأخص في الحالات والظروف التي لا تحتمل التأخير مثل ظروف المرض والنقل من مكان إلى آخر. (4) الأحكام المتعلقة بالتأجير المفروش وعلى الأخص ما أثير حول حق المستأجر في التأجير المفروش بدون موافقة المالك. (5) تصحيح أوضاع المباني القديمة وعلى الأخص المستغل منها في غير أغراض السكن بزيادة أجرتها زيادة تدريجية لا يشعر بوطأتها المستأجر وتعويض الملاك إلى حد ما وتخصيص نصف هذه الزيادة لأغراض الترميم والصيانة حفاظا على العقارات المبنية باعتبارها ثروة قومية يجب العمل على صيانتها مع إعادة النظر كلية في الأحكام التفصيلية المتعلقة بالصيانة وإلقاء جزء من أعبائها على المستفيد الحقيقي منها. (6) التأكد على إقراض الأفراد والتعاونيات سواء لأغراض الصيانة والاستثمار في مجال البناء وذلك بشروط ميسرة حتى يرد هذا الالتزام في صلب القانون فلا يكون عرضة للتغيير والتبديل بتغير السياسات. (7) إتاحة الفرصة للعاملين بشركات القطاع العام للاستفادة من عائد الجزء المخصص من أرباحها للخدمات وقدره 15% بتخصيص ثلثيه لإقامة إسكان للعاملين بكل شركة أو لمجموعة من الشركات المتجاورة وما يفيض عن حاجتهم يؤول إلى تمويل صندوق الإسكان بكل محافظة تحقيقا للتكامل الاجتماعي وفقا لأحكام الدستور. وغير ذلك من الأسباب التي اقتضت تعديل بعض أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 الخاص بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لمعالجة نواحي القصور والتي سترد تفصيلا في مشروع القانون المعروض. وتود اللجنة أن تشير إلى أن مشروع هذا القانون قد استحوذ على اهتمام بالغ من المواطنين، وعملت الحكومة على أن تصاحب روح الشورى والديمقراطية مراحل إعداد المشروع وصياغته حيث شاركت فيه كافة الأجهزة السياسية والتنفيذية والشعبية على مختلف مستوياتها، وقامت الصحافة وغيرها من وسائل الإعلام بجهد مشكور في هذا المجال. ومن المؤكد أن اشتراك الشعب في إعداد التشريع على هذا المدى الواسع يجعل القوة الملزمة للقانون مستمدة من ثقة المواطنين به وفهمهم له، الأمر الذي مكن من اقتراح إدخال تعديلات على المشروع تتسم بأهمية ملحوظة عبرت عن اتجاهات القواعد الشعبية وما عقد للمشروع من اجتماعات في مختلف مجالات الفكر والرأي، فضلا عن آراء ومقترحات المواطنين واتجاهات الرأي العام. ومن نتائج هذا التعاون المثمر والجهد الخلاق، أمل اللجنة أن يخرج هذا المشروع بقانون بما أدخلت عليه اللجنة من تعديلات، محققا للغرض ومعبرا عن الظروف الاقتصادية والاجتماعية التي نعيشها. أحكام مشروع القانون المعروض وما ارتأته اللجنة من تعديلات عليه: أولا: قواعد وإجراءات تحديد أجرة ثمن الأماكن: مادة (1): تضمنت هذه المادة النص على أن يكون تحديد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها من تاريخ العمل بأحكام المشروع سواء لأغراض السكنى أو لغيرها من الأغراض بما لا يجاوز 7% من قيمة الأرض والمباني، وتحديد ثمن بيع هذه الوحدات على أساس قيمة الأرض والمباني مضافا إليها ربحا صافية 20% من هذه القيمة. وقد أدخلت اللجنة تعديلات جوهرية وهامة على هذه المادة تستهدف ما يلي: (أ‌) عدم خضوع المباني من المستوى الفاخر لقواعد تحديد الأجرة على أساس أن هذا المستوى من المباني لا يتمتع بأي ميزة من الميزات التي كفلها المشروع للمستويات الأخرى وذلك بإضافة عبارة “فيما عدا الإسكان الفاخر” إلى صدر المادة. (ب‌) إلزام المرخص له بالبناء من المستويات الأدنى من الفاخر أن يخصص ثلثا مساحة العقار لأغراض السكنى وتحديد أجرتها بما لا يجاوز 7% من قيمة الأرض والمباني. أخذا في الاعتبار تعويض المالك عن طريق المزايا العديدة التي كفلها له المشروع وعلى الأخص في مجال تقديم قروض تعاونية ميسرة وعدم دخول إيرادات المباني عند حساب الضريبة العامة على الإيراد وإعادة توزيع أعباء الصيانة بشكل عادل بين الملاك والمستأجرين. (ج) ترك الثلث الثالث حرا من أي قيود على القيمة الإيجارية بالنسبة للأغراض غير السكنية وذلك تعويضا عن النقص في العائد الاستثماري للأجزاء السكنية في العقار. (د) وضع ضوابط تحديد العائد الاستثماري في حالة البيع بما لا يجاوز 20% من قيمة الأرض والمباني عند أول تصرف وذلك لأية وحدة سكنية بالمبنى تزيد عن نسبة الثلثين المخصصين لأغراض السكنى. مادة (2): تضمنت المادة (2) من المشروع النص صراحة على أن يكون تقدير ثمن الأرض وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، ويكون تقدير قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، فإذا تراخى المالك عن عمد في إعداد المبنى للاستغلال تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لنهو أعمال البناء، وناطت المادة بقرار يصدر من الوزير المختص بالإسكان تحديد الضوابط والمعايير التي تتبع في تقدير قيمة الأرض والمباني بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية، ويتضمن القرار كيفية تحديد الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته وفقا لموقع كل وحدة وصقعها والانتفاع بها. وقد رأت اللجنة أن تؤخذ في الاعتبار بالإضافة إلى ما تقدم مستوى البناء فأضافت إلى النص عبارة “مستوى البناء” على أساس أن ذلك من العوامل المؤثرة في تحديد الأجرة. مادة (3): ولضمان سلامة قرارات لجان تحديد الأجرة تضمن مشروع القانون في هذه المادة النص على أن تشكل بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة لجنة أو أكثر تضم ذوي الخبرة لإعداد تقارير بناء على الدراسات التي تجريها في نطاق المحافظة عن ثمن المثل للأراضي من واقع أسمار التعامل بالمدينة أو حي أو المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الأفراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة، وتحديد أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الأعمال. وتكون هذه التقارير محل اعتبار عند تحديد الأجرة وفقا لأحكام القانون. وقد أضافت اللجنة كلمة “سنوية” إلى هذه المادة حتى تكون تقارير لجان البناء واقعية فيما تقدمه من دراسات ومسايرة لتطور الأسعار. وحتى يكون كل من المالك والمستأجر على بينة من حقيقة التكاليف نصت ذات المادة على أن تسلم المحافظة نسخة من التقارير لكل من يطلبها مقابل رسم يصدر بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لا يجاوز خمسة جنيهات. ونظرا لأن الهدف من النص ضمان سلامة قرارات تحديد الأجرة فقد أضافت اللجنة كلمة “أو الثمن” إلى هذا النص حتى تأخذ لجان تحديد الأجرة بالتقديرات الواردة بالتقارير المذكورة عند تحديد الأجرة أو الثمن. مادة (5): أجازت هذه المادة لكل من المستأجر أو المشتري إذا رأى أن الأجرة أو الثمن الذي حدده المالك يزيد على الحدود المنصوص عليها في القانون أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان أو ثمنه وذلك خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان أي هذه التواريخ الحق. كما نصت ذات المادة على أن يكون الطعن على قرارات اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرار اللجنة. وقد استهدف المشروع من هذا التنظيم أن يكون تحديد الأجر أو الثمن من واقع تكاليف معلنة ومعلومة لطرفي العلاقة في ضوء آراء ذوي الخبرة في هذا المجال وبالتالي يكون هذا التحديد بعد اتفاق إرادتيهما وفي هذا ما يكفل العودة بهذه العلاقات إلى طبيعتها القانونية فضلا عن التخفيف ما أمكن من أعباء لجان تحديد الأجرة والمحاكم. وقد رأت اللجنة حذف عبارة “أي هذه التواريخ الحق” من نص المادة زيادة في الإيضاح ورفعا للبس. مادة (6): نظرا أنه قد تقوم لدى المالك ظروف تمنعه من إتمام البناء بسبب قصور موارده فقد أجازت هذه المادة للمالك أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين بشرط أن تكون الأعمال الأساسية للبناء قد تمت ولم يبق إلا مرحلة التشطيب وأن يتم الاتفاق كتابة على مقدم الإيجار وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة في مدة لا تجاوز المدة المدفوع عنها المقدم وكذا موعد إتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال. وناطت بالوزير المختص بالإسكان تنظيم تقاضي مقدم الإيجار. ونصت على أن يعاقب بعقوبة جريمة النصب المالك الذي يؤجر الوحدة أو يبيعها إلى غير من أدى المقدم أو الذي يتقاضى أكثر من مقدم عن وحدة واحدة وكذا المالك الذي يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة في الموعد المحدد. ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع من أحد العاملين به مخالفة لأحكام هذه المادة. ويستهدف المشروع من هذا التنظيم خلق المناخ الملائم لعودة العلاقات الإيجارية إلى سيرتها الأولى على أساس من التآلف وتوثيق العلاقة الطيبة بينهما. وقد رأت اللجنة أنه من غير الملائم أن يتضمن نص هذه المادة العقوبة المقررة على مخالفة أحكامها مع وجود قسم خاص بالعقوبات لذلك فقد فصلت الجزء الخاص بالعقوبة في مادة مستقلة ضمن مواد العقوبات بالمادة (25). ثانيا: تصحيح بعض أوضاع الأماكن القديمة: مادة (7): خلصت اللجنة من دراستها إلى أن المباني القديمة تعتبر ثروة قومية يجب الحفاظ عليها وإطالة أعمارها. كما خلصت إلى أن ضآلة إيجار هذه المساكن تجعل ملاكها يعزفون عن صيانتها وترميمها. ولما كانت مصلحة سكان هذه الأماكن فضلا عن الصالح العام الذي يتمثل في كون هذه الأماكن ثروة قومية يجب الحفاظ عليها وعدم زيادة أعباء سكانها، وفي نفس الوقت رعاية مصالح ملاكها وذلك كله في إطار من التكافل الاجتماعي – فقد خلصت اللجنة إلى ضرورة تحريك أجرة الأماكن القديمة المؤجرة لغير أغراض السكنى بنسب تتفاوت بحسب تاريخ إنشاء المبنى خاصة وأن هذه الوحدات تمارس فيها أنشطة تدريجا على أصحابها. ومن هذا المنطلق فقد استحدثت اللجنة بندا جديدا برقم “د” إلى نص هذه المادة لتشمل زيادة أجرة الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 حتى 9 سبتمبر سنة 1977 بدلا من الأماكن المنشأة حتى 6 أكتوبر سنة 1973 وقسمت نسبة الزيادة إلى أربعة شرائح، الأولى نسبة الزيادة فيها 30% من الأجرة المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية والثانية 20% والثالثة 10% والرابعة 5%. وجدير بالذكر أن زيادة الأجرة الشهرية لمثل هذه الأماكن فضلا عن عدالته فإنه يواكب التشريعات السائدة في سائر دول العالم. كما أضافت اللجنة عبارة “ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده” حتى يكون المالك مسئولا مسئولية جنائية عند عدم تخصيصه نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة، ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض. مادة (8): تضمنت هذه المادة أن تؤدي الزيادة المشار إليها في المادة السابقة إلى المالك في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار. وتقف زيادة الأجرة عند انقضاء عشر سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة. مادة (9): درست اللجنة الآثار المترتبة على تطبيق الأحكام المتعلقة بالترميم والصيانة في القوانين السابقة والقانون رقم 49 لسنة 1977 المعمول به حاليا حيث تبين لها أن القوانين السابقة كانت تنظم استرداد تكاليف الترميم والصيانة على مدى عشر سنوات، أما القانون الحالي فعلى الرغم من أن العائد الاستثماري للمبالغ التي تنفق على الترميم والصيانة 20% من التكاليف إلا أنه لوحظ أن النصوص الخاصة بالترميم والصيانة لم تجد سبيلها إلى التطبيق حتى هذا التاريخ. ولما كان ترميم وصيانة المباني يستهدف صالح المستأجرين في المقام الأول إذ هم المستفيدون من هذه الأعمال فقد استبدلت اللجنة بنص المادة (9) نصا آخر بتنظيم توزيع تكاليف الترميم والصيانة في حالة عدم كفاية حصيلة الزيادة في الأجرة لمواجهة أعباء تكاليف الترميم والصيانة أو إذ كان لا يحتوي على وحدات غير سكنية وذلك وفقا لما يلي: (أ‌) تكون تكاليف الترميم والصيانة للمباني المنشأة حتى 22/ 3/ 1965 على عاتق شاغلي المبنى. (ب‌) تكون تكاليف الترميم والصيانة بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22/ 3/ 1965 وحتى 9/ 9/ 1977 بواقع الثلث على المالك والثلثين على الشاغلين. (ج) تكون تكاليف الترميم والصيانة بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9/ 9/ 1977 مناصفة بين ملاك المباني وشاغليها. كما ينظم النص المذكور اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لتوزيع تكاليف الترميم والصيانة بين الملاك والشاغلين وتحديد نصيب كل منهم. وفضلا عما تقدم ترك النص الأعمال التي لا تسري عليها أحكام الترميم والصيانة والتي تتم بقصد تحسين العين أو زيادة الانتفاع بالأجزاء المشتركة فيها إلى اتفاق بين الملاك والشاغلين. مادة (10): حرصت اللجنة على النص في هذه المادة على أن تكفل الدولة تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المباني ويكون للقرض وملحقاته امتياز عام على أموال المدين ضمانا للسداد وتكون مرتبة الامتياز تالية للضرائب والرسوم. وغني عن البيان أن في إتاحة القروض للترميم والصيانة تشجيع لكل من الملاك والمستأجرين على القيام بأعمال الترميم والصيانة. كما تضمن نص المادة المذكورة حكما يقضي بإعفاء القروض من جميع الضرائب والرسوم وتحصل بطريق الحجز الإداري وتشجيعا للجهات المقرضة. ثالثا: في شأن التخفيف من أعباء الضريبة على العقارات المبنية: مادة (11): تدارست اللجنة أعباء الضريبة على العقارات المبنية وأثرها على دخول المستأجرين خاصة بعد الزيادة في أسعار مختلف عناصر المباني في ضوء أحكام التشريعات المعمول بها حتى أصبح الإسكان الاقتصادي وهو أدنى مستويات الإسكان خاضعا للضريبة على العقارات المبنية التي تصل في أقصى شرائحها إلى أكثر من 25% من القيمة الإيجارية. وقد خلصت اللجنة من دراستها إلى أن الأمر يتطلب التخفيف عن المستأجرين للاعتبارات التالية: (أ‌) أن الدولة تعمل جاهدة على التخفيف من أعباء الضريبة العقارية المبنية أخذة في الاعتبار أن أجرة المسكن تعتبر عنصرا رئيسيا في تكلفة المعيشة ومن أجل ذلك أصدرت في عام 1961 القانون رقم 169 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة العقارية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات. (ب‌) منذ العمل بقوانين تحديد الأجرة على أساس نسبة صافية من تكاليف المبنى أصبح المستأجر يتحمل وفقا لهذه القوانين بما يخص الوحدة التي يقيم فيها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة. وذلك بمراعاة الإعفاء المشار إليه الذي تقرر عام 1961 وما تلاه بعد ذلك من تضمين القوانين اللاحقة نصوصا تكفل المزيد من الإعفاءات الضريبية تخفيضا عن كامل المستأجرين. (ج) نظرا لما لوحظ من زيادة كبيرة في عناصر تكاليف المباني فقد تضمن مشروع القانون في المادة (11) النص على أنه فيما عدا الإسكان الفاخر يعفى مالكو وشاغلو المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي تنشأ اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على الإيراد. وناط بالوزير المختص بالإسكان تحديد مواصفات الإسكان الفاخر. ونظرا لأن الحكمة من إعفاء المباني التي تنشأ اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون قائمة بالنسبة للمباني التي أنشئت وتنشأ اعتبارا من 9/ 9/ 1977 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977. فمن ثم عدلت اللجنة نص المادة المذكورة بما يكفل شمول الإعفاء المباني المذكورة وفي نفس الوقت النص صراحة على عدم سريان الإعفاءات الضريبية المذكورة على الأماكن المستغلة مفروشة أو فنادق أو بنسيونات. هذا وقد وافق السيد نائب رئيس الوزراء للشئون المالية والاقتصادية على الإعفاءات الضريبية على الوجه سالف الذكر مع سريان هذه الإعفاءات اعتبارا من أول يناير التالي لتاريخ العمل بهذا القانون. رابعا – في شأن العمل على توفير المساكن: مادة (12) تضمن إلغاء شرط الحصول على موافقة لجنة تنظيم وتوجيه أعمال البناء قبل الحصول على تراخيص بإقامة المباني وسائر أحكام الباب الأول من القانون 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء وكذلك المادة 21 من ذات القانون. وذلك بالنسبة لكل مستويات الإسكان عدا الفاخر. وذلك بقصد إجراءات صرف تراخيص البناء بالسرعة المطلوبة دون اختناقات أو معوقات. مادة (13) رأت اللجنة تعديلها بما يتمشى مع الحكم الذي أوردته في المادة الأولى من المشروع والذي من مقتضاه ألا يتجاوز ما يعرضه المالك للتمليك أو التأجير المفروش أو التأجير خارج نطاق الأجرة القانونية عن ثلث مساحة أي مبنى مع الحرص على ضرورة الالتزام بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى. ويسري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك. وبالتالي يجوز للمالك وبعد استيفاء النسبة المقررة طبقا لهذه المادة، التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقا للقواعد العامة. وفي حالة بيع كل العقار يلتزم المشتري بأحكام هذه المادة. وغني عن البيان أن عبارة “ولو كان مسجلا” الواردة في هذه المادة لا يقصد بها أي أثر رجعي لأن صدر هذه المادة يقضي بسريان حكمها من تاريخ العمل بهذا القانون. مادة (14) أدخلت اللجنة تعديلا على نص المادة (14) بما يكفل لكل شركة من شركات القطاع العام أو مجموعة شركات متجاورة تمويل إقامة الوحدات السكنية اللازمة لإسكان العاملين بكل بشركة عن طريق استخدام ثلثي نسبة ال 15% المخصصة للخدمات من أرباح الشركات. مادة (15) عدلت اللجنة نص المادة (15) من المشروع بما يحقق دون الدولة في كفالة ودعم النشاط التعاوني الإسكاني وتوفير ما يلزم له من قروض ومواد البناء. وكذا تقرير حق الأفراد عند تعلية واستكمال مبانيهم أو التوسيع فيها وكذا الراغبين في الاستثمار في مختلف مستويات الإسكان عدا الفاخر منها الحصول على القروض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفي. وقد حرصت اللجنة على أن يتم كل ذلك وفقا للضوابط التي يصدر بها قرار من الوزير المختص بالإسكان. مادة (16) استحدثت اللجنة مادة جديدة إلى المشروع برقم (16) أعطت فيها لمستأجري المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتها في حالة تأجيرها لهم مفروشة – الحق في الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالأجرة المنصوص عليها في العقد. وغني عن البيان أن اللجنة نهجت هذا النهج من منطلق أن المدارس والمستشفيات تقوم على تقديم خدمات عامة ومن ثم تكون أولى بالرعاية والدعم استمرارا لأداء رسالتها القومية. مادة (17) نظرا لوجود وحدات سكنية كثيرة مؤجرة لغير المصريين غير المقيمين بالبلاد وغير مستغلة فقد تضمن هذا النص أن تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد. وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون. أجازت هذه المادة للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري بالبلاد، وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجملة الإدارية المختصة. وغني عن البيان أن إعمال هذا النص سوف يترتب عليه توفير العديد من الوحدات السكنية غير المستغلة. وقد رأت اللجنة نقل المادة المذكورة برقم 17 ضمن المواد التي تستهدف توفير الوحدات السكنية وأصلها مادة (20). خامسا: في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية: مادة (18) نظرا لحاجة المستأجر الماسة للاستمرار في العين التي يشغلها خالية حتى لو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، تضمنت قوانين الإيجارات المتعاقبة النص على الامتداد القانوني لعقود الإيجار. وقد أجازت هذه القوانين طلب إخلاء المكان المؤجر لأسباب محددة على سبيل الحصر وهي: (أ‌) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وهو حكم جديد قصد منه جعل الحالات المذكورة من بين الحالات الموجبة للإخلاء. (ب‌) عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال (15) يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية. ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة المستحقة والمصاريف والأتعاب عند التنفيذ، ولحماية المستأجرين من صدور أحكام وتنفيذها في غيبتهم اشترط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر. وقد رأت اللجنة نقل عبارة “فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره عن سداد الأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم بإخلائه أو بطرده بحسب الأحوال إلى نهاية الفقرة حتى ينصرف أثرها سواء على القضايا التي يختص بها القضاء العادي أو القضاء المستعجل على حد سواء” (ج) حالة إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان أو أجره من الباطن بدون إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه. (د) استعمال المكان المؤجر بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو أغراض منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي. وزيادة في الإيضاح نص صراحة على عدم امتداد عقود الإيجار المفروش امتدادا تلقائيا. مادة (19): استحدثت اللجنة هذه المادة وهي التي تتضمن الاقتراح بمشروع قانون المقدم من السيد العضو الدكتور عبد المنعم خزيك المشار إليه في صدر هذا التقرير وبمقتضاه يحق للمالك في حالة تغيير استعمال العين زيادة الأجرة القانونية للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 حتى المباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977 بنسب محددة حسب تاريخ إقامته وتتراوح هذه النسب بين 200% في أقصاها و50% في أدناها. وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق للمالك نصف هذه النسب. وقد روعي في هذا النص تحقيق صالح المستأجر وفي نفس الوقت رعاية المالك عن طريق الزيادة في الأجرة. وتصحيحا للأوضاع فيما يخص الأماكن التي تغير استعمالها قبل العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 وتوحيد المعاملة للأماكن المؤجرة عموما سواء قبل أو بعد صدور القانون المشار إليه وذلك دون حاجة إلى موافقة المالك وبشرط ألا يترتب على التغيير إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه. مادة (20): عدلت اللجنة هذه المادة لتقرير حق المستأجر إذا ما أراد إخلاء العين المؤجرة أن يسترد من المالك النفقات الفعلية مقابل ما استحدثه من تحسينات أو مقدار ما زاد في قيمة العين أيهما أقل، وكذا حق المالك في أن يسترد ما دفعه من المستأجر الجديد. مادة (21): هذا وإن كانت المادة 594 من القانون المدني أجازت للمستأجر بالشروط الواردة فيها بيع المتجر أو المصنع واستئثار المستأجر بثمن البيع دون المالك مما أدى إلى نشوء منازعات قضائية تشهدها المحاكم فإنه في سبيل تحقيق التوازن فقد تضمنت المادة (21) حق المالك في تقاضي نصف ثمن بيع المصنع أو المتجر أو مقابل التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى وذلك في الحالات الجائزة قانونا وبعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وأوجبت ذات المادة على المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض فإذا رغب في الشراء أودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وقد عدلت اللجنة هذه المادة لتتضمن أنه بانقضاء هذا الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع للغير مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار إليها. وعليه فقد روعي في استحداث هذا الحكم تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة إذ بحصول المالك على 50% من ثمن البيع يكون قد حصل على ما يمثله المكان المؤجر من عناصر البيع وفي نفس الوقت عدم إلحاق الضرر بالمستأجر. مادة (22): وتضمنت المادة (22) النص صراحة على حق المستأجر أن يؤجر شقة واحدة مفروشة في المدينة بدون موافقة المالك وما زاد على ذلك يجب موافقة المالك على التأجير وبذلك يكون المشروع قد قضى على الجدل القائم حول حق المستأجر في التأجير المفروش وهل يستلزم الأمر موافقة المالك من عدمه. كما أضافت اللجنة وصف “غير المتزوجين” إلى الأولاد القصر دفعا للمشاكل في التطبيق إذ من الجائز شرعا الزواج قبل بلوغ سن الرشد فتصبح القاصر زوجا وتنضم بذلك إلى زوجها في حساب ما يجوز لهما تأجيره مفروشا وفقا لحكم المادة وبالتالي أصبح النص كما يلي: “وفي جميع الأحوال يشترط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجه وأولاده القصر غير المتزوجين بتأجيره مفروشا بغير موافقة المالك على وحدة واحدة في نفس المدينة. كما أضافت اللجنة النص على أن يعتمد بتحديد المدينة بأحكام قانون الحكم المحلي. كما تضمن النص عدم سريان حكم هذه المادة على التأجير مفروشا في المصايف والمشاتي. ولا يستفيد من أحكامها سوى المستأجرين المصريين لوحدات الأماكن الخالية. مادة (23): استحدثت اللجنة هذه المادة لتنظيم إجراءات التبادل بين المستأجرين حيث نصت على أن ينتج التبادل أثره من تاريخ إخطار المالك به. وفي نفس الوقت أجازت للمالك خلال 30 يوما من تاريخ إخطاره أن يطلب من القضاء إبطال التبادل متى ثبت أنه تم بقصد التحايل للإضرار بحقوقه أو أثبت عدم التناسب الظاهر بين مستوى الوحدتين المتبادلتين. ولتحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية قررت المادة حق المالك في تقاضي زيادة في الأجرة إلى 50% طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية كما قصرت التبادل على المستأجرين المصريين فقط. مادة (24): استمرارا في النهج الذي سار عليه المشروع نحو تحقيق العدالة بين طرفي العلاقة الإيجارية قررت المادة (24) إعطاء أولوية للمواطنين الذين يؤجرون أملاكهم للغير في تأجير الوحدات السكنية التي تقيمها الدولة والهيئات العامة وشركات القطاع العام في المدينة التي يؤجرون فيها وحدات العقار المملوك لهم. وفضلا عن ذلك ألزمت ذات المادة المستأجر الذي يقيم مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التي يستأجرها المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة بما لا يجاوز مثلي أجرة الوحدة التي يستأجرها. سادسا: في شأن العقوبات والأحكام العامة والانتقالية: المواد من (25 – 27) درست اللجنة العقوبات الواردة في القانون المعمول به حاليا ورأت أنها وردت على خلاف طبيعة العلاقات الإيجارية باعتبارها علاقات مدنية بطبيعتها وتتنافى مع التجريم لذلك نهجت هذه المواد النهج الذي يعود بهذه العلاقة إلى المسار الصحيح الذي يتمثل في إلغاء العقوبات المقيدة للحرية على مخالفة أحكام قوانين الإيجار. ومن هذا المنطلق وافقت اللجنة على المواد من 25 إلى 27 بعد إدخال بعض التعديلات عليها بما يتفق والأحكام التي استحدثتها في المشروع والتعديلات التي أدخلتها على مواده وترقيمها. مادة (28): رعاية الأنشطة المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية نصت المادة (28) من المشروع على معاملة الأماكن المؤجرة للأنشطة المذكورة معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكنى. كما نصت على ألا يستفيد من حكم هذه المادة سوى المستأجرين غير المصريين. مادة (29): ونصت المادة (29) من المشروع على أن تعامل صناديق التأمين الخاصة وصناديق الإسكان معاملة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن بالنسبة لما تستثمره من أموالها في مجال الإسكان عدا الإسكان الفاخر وذلك تشجيعا لهذه الصناديق على الاستثمار في مجال الإسكان الاقتصادي ومتوسط. مادة (30): نصت هذه المادة على نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، والعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره. واللجنة إذ توافق على مشروع هذا القانون، لترجو المجلس الموقر الموافقة عليه بالصيغة المعدلة.

المادة () : مذكرة في شأن مشروع القانون رقم 136 لسنة 1981 كشف التطبيق العملي للقانون رقم 49 لسنة 1977 (الحالي) عن قصور في بعض أحكامه، لذلك فقد تضمن المشروع المعروض علاج هذا القصور: وفقا لما يلي: أولا: الأحكام المتعلقة بقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وتحديد العائد الاستثماري في التمليك: لم يتضمن القانون الحالي الأسس والضوابط التي يمكن للجان تحديد الأجرة إتباعها لتقدير التكاليف الفعلية للأرض والمباني؛ بأن ترك ذلك المحل لتقدير اللجان وغالبا ما يكون مدعاه للشطط في التقدير ومحلا لشكاوى الجماهير؛ فضلا عن زيادة في أسعار عناصر التكلفة أدت إلى زيادة كبيرة في القيمة الإيجارية تفوق قدرات طالبي السكن من ذوي الدخل المحدد؛ علاوة على أن التمليك قد اتخذ وسيلة للتهرب من قواعد الإيجار مما قلل بشكل ملموس من الأعداد المعروضة من الوحدات المعدة للتأجير. ولعلاج ذلك نص المشروع على الآتي: (مواد 1، 2، 3، 4، 5) * تحديد العائد الاستثماري العقاري بما لا يجاوز 7% من قيمة الأرض والمباني مع الأخذ في الاعتبار تعويض النقص في العائد الاستثماري للمباني عن طريق الأحكام المتعددة التي أوردها المشروع في هذا المجال. * أسس تقدير المثل للأرض من واقع أسعار التعامل بالمدينة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات سواء من الأفراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة، وأسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الأعمال، ويؤخذ بالتقديرات المبينة على هذه الأسس عند تحديد الأجرة. * التقليل ما أمكن من أعباء لجان تحديد الأجرة والمحاكم، وذلك عن طريق جعل تحديد الأجرة معقود للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها وبالتالي تكون العلاقة الإيجارية اتفاقية بين طرفيها دون اللجوء إلى اللجان أو المحاكم إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على التحديد. * تنظيم إقامة الوحدات السكنية بقصد التمليك عن طريق تحديد ربح صافي قدره 20% من التكاليف الفعلية وعدم تجاوز ما يعرض للتمليك والتأجير المفروش على ثلث مجموعة مساحة وحدات المبنى. ثانيا: الأحكام المتعلقة بالإعفاءات الضريبية: (مادة 11) * بمقتضى القانون الحالي يعفى شاغلو المساكن من الضرائب الأصلية والإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهري للغرفة الواحدة على خمسة جنيهات ولم يجاوز ثمانية جنيهات، ويعفى شاغلو المساكن من أداء الضريبة الأصلية دون الضرائب الإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهري للغرفة الواحدة فيها على ثمانية جنيهات ولم يجاوز عشرة جنيهات. * أدى التطبيق العلمي إلى عدم وجود حالات ينطبق عليها الإعفاء الضريبي المشار إليه نظرا لارتفاع أثمان الأراضي وزيادة تكاليف مختلف عناصر المباني، وأصبحت الضريبة العقارية تمثل عبئا ثقيلا على طبقة المستأجرين خاصة إذا علم أن عبء الضرائب العقارية يزيد في بعض شرائحه عن نصف القيمة الإيجارية. * لذلك فقد تضمن المشروع نصا يقضي بإعفاء المباني السكنية عدا المستوى الفاخر من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية ولا تدخل إيراد هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على الإيراد؛ وعلى أن يصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من الوزير المختص بالإسكان – وفي ذلك تعويض للمالك عن الخفض في العائد الاستثماري وفي نفس الوقت التخفيف من أعباء المستأجرين من ذوي الدخول المحددة. ثالثا: الأحكام المتعلقة بطلب إخلاء المكان المؤجر: (مادة 16) * أكد المشروع النص على إدخال حالات الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط ولمقتضيات الترميم والصيانة ضمن الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء المكان المؤجر، كما واجه المشروع حالة استغناء المستأجر نهائيا عن العين حتى لا يصبح طلب الإخلاء جائزا لأسباب تافهة كما هو الوضع في القانون الساري حاليا. ومن بين أسباب طلب الإخلاء استعمال المستأجر أو سماحه باستعمال المكان بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي. (مادة 19) رابعا: الأحكام المتعلقة بالتأجير المفروش: * ثار جدل كبير حول حق المستأجر المفروش في ظل القانون المعمول به وهل تعتبر موافقة المالك على التأجير شرط أساسي أم لا. لذلك فقد حسم المشروع هذا الجدل حيث قرر حق المستأجر وزوجه وأولاده القصر في أن يؤجر واحدة مفروشة في المدينة الواحدة وفقا للشروط والضوابط التي تتحدد لذلك، ولا يشترط في هذه الحالة موافقة المالك. وفيما زاد عن ذلك موافقة المالك على التأجير. خامسا: الأحكام المتعلقة بتقاضي مقدم إيجار: مادة (6) * يمنع القانون المعمول به تقاضي أي مقدم إيجار. * ونظرا لأنه قد تقوم بالمالك ظروف تمنعه من إتمام المبنى بسبب قصور موارده فقد واجه المشروع هذه بأن أجاز للمالك أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين بشرط أن تكون قد تمت الأعمال الأساسية للبناء ولم يتبق إلا مرحلة التشطيب وأن يتم الاتفاق كتابة على مقدم الإيجار وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة في مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها، وموعد إتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال. وناط بالوزير المختص بالإسكان تنظيم ذلك. توقع عقوبة النصب في حالات المخالفة أو التقاعس دون مقتضى عن التسليم وامتداد المسئولية الجنائية إلى ممثل الشخص الاعتباري. سادسا: واجه المشروع بعض الحالات الجديدة التي لم يتعرض لها القانون الحالي والتي وجد أنها أولى بالرعاية والتنظيم وذلك وفقا لما يلي: تقرير زيادة في أجرة المباني غير السكنية التي خضعت لقوانين تخفيض الإيجارات حتى عام 1973، وتتمثل هذه الزيادة في نسبة من القيمة الإيجارية تتراوح بين 30% و10% بحسب تاريخ إنشاء المبنى وذلك لمدة عشر سنوات. وتأخذ هذه الزيادة حكم الأجرة وتؤدى في مواعيد سدادها. مادة (7، 8) وفي مجال الترميم والصيانة يلاحظ أن الإجراءات المتعلقة بالترميم والصيانة في القانون القائم مطولة إذ تبدأ بالمعاينة التي تجريها الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم للعقار وتقرير ما يلزم في شأنه ويتضمن التقرير تحديد المدة التي يتم فيها التنفيذ، وتعرض التقارير على لجنة لدراستها وإجراء ما يلزم من معاينات وإصدار القرار اللازم في شأنها، ويعلن قرار اللجنة إلى ذوي الشأن من الملاك والمستأجرين الذين يكون لهم الطعن على القرارات الصادرة أمام المحكمة المختصة، ويأتي دور التنفيذ بعد صدور الحكم وطلب اعتماد التكاليف من الجهة الإدارية المختصة بشئون التنفيذ ثم زيادة الأجرة بنسبة 20% من التكاليف التي تعتمدها. لذلك فقد نص المشروع على حق المالك في الالتجاء إلى القضاء المستعجل لتوزيع تكاليف الترميم والصيانة مناصفة بينه وبين المستأجرين حالة عدم كفاية الزيادة المشار إليها لمواجهة أعمال الترميم والصيانة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غير سكنية. وتوزيع أنصبة المستأجرين فيما بينهم واستهلاك ما تحمل به المستأجر من التكاليف من زيادة الأجرة بنسبة 20% من هذه التكاليف – كما نص المشروع على تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المباني ويكون للقرض امتياز عام على أموال المدين تاليا للضرائب والرسوم. (مادتان 9، 10) تشجيع القطاع الخاص على قيام بدور فعال في مجال الإسكان بإعطاء الراغبين في إقامة واستكمال وتعلية وتوسيع المباني من مختلف المستويات – عدا الفاخر أولوية في الحصول على الفرض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفي بالإضافة إلى كفالة دعم النشاط التعاوني وتوفير ما يلزمه من قروض ومواد. (مادة 15) النص على تخصيص ثلثا نسبة ال 15% المخصصة للخدمات من أرباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لإسكان العاملين بكل شركة، وأيلولة ما يفيض عن حاجة العاملين إلى صندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة. مادة (14) تقرير المالك في تقاضي 50% من ثمن بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكن بعد خصم قيمة ما في العين من منقولات، وذلك مقابل ما تمثله الوحدة السكنية من عناصر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع مع إعطاء المالك أولوية في الحصول على الوحدة بعد سداد المقابل مخصوما منه نسبة ال 50% المشار إليها. (مادة 18) النص على إنهاء عقود الإيجار للأجانب بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد، وتقرير حق المؤجر في طلب إخلاء الوحدات المؤجرة حاليا بانتهاء إقامة المستأجر الأجنبي في البلاد. مادة (20): نظرا لأن المنازعات المتعلقة بالعلاقة الإيجارية هي منازعات مدنية بطبيعتها وقد ورد تجريمها استثناء من الأصل العام، لذلك وحرصا من المشروع على استمرار قيام العلاقة بين طرفيها على أساس من المودة والتعاون، فقد نص على إلغاء العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها في قوانين الإيجار والإيجارات وذلك فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل وذلك اكتفاء بمضاعفة الغرامة فضلا عن رد المبالغ إلى من أداها. وعلى أن يكون الإعفاء من عقوبة خلو الرجل في خاصة أداء المبالغ المضاعفة. مادة (22): رد المشروع العلاقة الإيجارية إلى طبيعتها المدنية في الوقت الذي حرص فيه على احترام القانون في مجال هذه العلاقة، وذلك بالنص على بطلان كل شرط أو تعاقد مخالف، مع الحكم بالغرامات المقررة وحفظ حقوق أطراف هذه العلاقة واسترداد كافة ما يدفع بدون وجه حق وإثبات ذلك بكل الطرق. مادة (23): سابعا: أحكام أخرى متنوعة: فيما تقدم أهم الأحكام التي انطوى عليها المشروع وتتضمن مواد المشروع علاوة عليها نصوصا أخرى هامة هي: تبسيط إجراءات صرف تراخيص مباني الإسكان، وذلك بإلغاء الموافقة على التراخيص فيما عدا الإسكان الفاخر. مادة (12): لإتاحة أكبر فرصة للتأجير الحالي حظر المشروع عرض ما يزيد على ثلث مجموع وحدات المبنى للتمليك أو التأجير المفروش ولو تعدد الملاك ويقع باطلا ما يخالف ذلك. مادة (13): أعطى المشروع للمستأجر عند إخلاء العين الحق في استرداد ما يكون قد أنفقه في سبيل تحسينها وزيادة الانتفاع بها، وحتى لا يتمسك بها دون مبرر طالما أنه سيسترد كامل حقوقه. مادة (17): * إعطاء أولوية في توزيع وحدات الدولة لتغطية احتياجات من يقومون بتأجير أملاكهم حتى لا يعملون على إخلاء المستأجرين الذين استقروا لديهم. مادة (21) * معاملة المباني التي تمارس فيها أنشطة اجتماعية أو دينية أو ثقافية معاملة مباني الإسكان. مادة (24): * معاملة صناديق التأمين نفس معاملة الجمعيات التعاونية وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه الصناديق في مجال الإسكان لحفزها على الإسهام في حل مشكلة الإسكان. مادة (25): ويتشرف وزير التعمير والدولة للإسكان واستصلاح الأراضي بعرض مشروع القانون المرافق بعد مراجعته بقسم التشريع بمجلس الدولة بجلسته المعقودة بتاريخ 7/ 10/ 1980. برجاء – في حالة الموافقة – التفضل بإحالته إلى مجلس الشعب.

المادة (1) : فيما عدا الإسكان الفاخر, لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار. ولا تسري على هذه الأماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الأخيرة منها والمادة (14) والفقرة الأولى من المادة (15) والفقرة الثانية من المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وبصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من الوزير المختص بالإسكان.

المادة (2) : تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء, وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء, فإذا ثبت تراخي المالك عمدا عن إعداد المبنى للاستغلال, تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لإنهاء أعمال البناء وذلك دون إخلال بحق المحافظة المختصة في استكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك. ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتحديد الضوابط والمعايير التي تتبع في تقدير قيمة الأرض والمباني بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية ويتضمن القرار كيفية تحديد الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته, وفقا لموقع كل وحدة ووضعها والانتفاع بها ومستوى البناء.

المادة (3) : تشكل بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة لجنة أو أكثر تضم بعض ذوي الخبرة لإعداد تقارير سنوية بناء على الدراسات التي تجريها في نطاق المحافظة عن: (أ) ثمن المثل للأرض من واقع أسعار التعامل بالمدينة أو الحي أو المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الأفراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة. (ب) أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الأعمال. ويؤخذ في الاعتبار بالتقديرات الواردة في هذه التقارير عند تحديد الأجرة وفقا لأحكام هذا القانون. وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها في مقابل رسم يصدر بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لا يجاوز خمسة جنيهات للنسخة.

المادة (4) : يتولى مالك المبنى تحديد الأجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها في المواد السابقة ويتضمن عقد الإيجار مقدار الأجرة المحددة على هذه الأسس. فإذا أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء، وحدد فيه الأجرة بصفة مبدئية, كان على مالك المبنى إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إتمام البناء, وبشرط ألا تجاوز الأجرة المبدئية إلا بمقدار الخمس. وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الإطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الأجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار, بحسب الأحوال.

المادة (5) : إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان, أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون. ويكون الطعن على قرارات – هذه اللجان أمام المحكمة الابتدانية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر, وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرارها. ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18, 20 من القانون 49 لسنة 1977.

المادة (6) : يجوز لمالك المبنى المنشأ اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين وذلك بالشروط الآتية: 1- أن تكون الأعمال الأساسية للبناء قد تمت ولم يتبق إلا مرحلة التشطيب. 2- أن يتم الاتفاق كتابةً على مقدار مقدم الإيجار, وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة في مدة لا تجاوز ضعـف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد إتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال. ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتتظيم تقاضي مقدم الإيجار والحد الأقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء. ولا يسري حكم الفقرة الأخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على مقدم الإيجار الذي يتقاضاه المالك وفقاً لأحكام هذه المادة.

المادة (7) : اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القاون, تزاد في أول يناير مـن كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغـير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة مـن القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة علـى العقارات المبنية في ذات وقـت الإنشاء حتى لـو أدخلت عليها تعديلات جوهرية. ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده, ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض. وتحدد الزيادة المشار إليها وفقاً للنسب الآتية: (أ) 30% عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944. (ب) 20% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944, وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961. (جـ) 10% عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961, وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973. (د) 5% عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر سنة 1973, وحتى 9 سبتمبر سـنة 1977.

المادة (8) : تؤدى الزيادة المنصوص عليها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة الأصلية, ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار. وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة.

المادة (9) : تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني وما بها مـن مصاعد على الوجه الآتي: 1- إذا كانت نصف حصيلة الـزيادة المنصوص عليها في المادة (7) كافية يتم الترميم والصيانة منها. 2- إذا لم تف هـذه الحصيلة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غـير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلي: (أ) بالنسبة للمباني المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلي المبنى. (ب) بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22 مارس سنة 1965 وحتى سبتمبر 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي المبنى. (جـ) بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بد 9 سبتمبر سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي المبنى. وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما بينهم, يجوز لأي منهم الالتجاء إلى قاضي الأمـور المستعجلة لتوزيع هـذه التكاليف بـين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل. ومع ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدني. وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالأحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من أحكام القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977. أما الأعمال التي لا تسري عليها أحـكام الترميم والصيانة والتي يقصد بها تحسين الأجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين. ومع عدم الإخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى, يوزع الحد الأدنى المقـرر قانـوناً لأجـر الحارس وفـقاً للبنـود أ, ب, جـ من هذه المادة. وتلغى المادة (61) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974, وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون.

المادة (10) : تكفل الدولة تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المباني ويكون للقرض وملحقاته امتياز عام على أموال المدين ضماناً للسداد وتكون مرتبة هذا الامتياز تالية للضرائب والرسوم. وتعفى القروض من جميع الضرائب والرسوم وتحصل بطريق الحجز الإداري. وتلغى أحكام المادة (62) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون.

المادة (11) : فيما عدا المباني من المستوى الفاخر يعفى اعتباراً من أول يناير التالي لتاريخ العمل بهذا القانون مالكو وشاغلو المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضربة العامة على الإيراد. ولا يسري حكم الفقرتين السابقتين على الأماكن المستعملة مفروشة أو فنادق أو بنسيونات.

المادة (12) : فيما عدا المباني من المستوى الفاخر يلغى شرط الحصول على موافقة لجنة توجيه وتنظيم أعمال البناء قبل الحصول على الترخيص بإقامة المباني وسائر أحكام الباب الأول من القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء, كما تلغى المادة 21 من ذلك القانون.

المادة (13) : يحظر على الملاك من الأفراد وشركات الأشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير أو التأجير المفروش في كل مبنى مكون من أكثر من وحدة واحدة يرخص في إقامته أو يبدأ في إنشائه من تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد على ثلث مجموع مساحة وحدات المبنى وذلك دون إخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة الأولى. ويسـري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك. ويمتنع على مصلحة الشهر العقاري والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات ما لم يقدم صاحب الشأن ما يثبت التزامه بتطبيق أحكام هذه المادة. ويقع باطلاً كل تصرف يخالف ذلك لو كان مسجلاً. وبعد تأجير النسبة المقررة طبقاً لهذه المادة يجوز للمالك التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقاً للقواعد العامة. وفي حالة بيع كامل العقار يلتزم المشتري بأحكام هذه المادة.

المادة (14) : يخصص ثلثا نسبة الـ 15 % المخصصة للخدمات من أرباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لإسكان العاملين بكل شركة أو مجموعة من الشركات المتجاورة, ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين إلى صندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة.

المادة (15) : تكفل الدولة دعم النشاط التعاوني الإسكاني وتوفير ما يلزم له من قروض ومواد للبناء وفقا لأحكام التشريعات المنظمة لهذا النشاط. كما يكون للأفراد عند تعلية مبانيهم أو استكمالها أو التوسع فيها كما يكون للراغبين في الاستثمار في مختلف مستويات الإسكان عدا الفاخر منها, الحصول على القروض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفي. وكل ذلك وفقاً للضوابط التي يصدر بها قرار من الوزير المختص بالإسكان.

المادة (16) : يحق لمستأجري المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتهما في حالة تأجيرها لهم مفروشة الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالأجرة المنصوص عليها في العقد.

المادة (17) : تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانوناً لإقامتهم بالبلاد. بالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤمن أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري في البلاد. وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجهة الإدارية المختصة ويكون إعلان غير المصري الذي انتهت إقامته قانوناً عن طريق النيابة العامة. ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوه القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائياً.

المادة (18) : لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: (أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقاً للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية. (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية. ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر. فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال. (ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشاً أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقاً لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977. (د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة. ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة. وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون.

المادة (19) : في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة: (1) 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944. (2) 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961. (3) 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977. (4) 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977. وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها. ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه. وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون.

المادة (20) : يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال, بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة الـ50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها.

المادة (21) : يشترط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هـو وزوجه وأولاده القصر غير المتزوجين بتأجيره مفروشا – بغير موافقة المالك – على شقة واحدة في نفس المدينة. ويعتد في تحديد المدينة بأحكام قانون الحكم المحلي.

المادة (22) : تعطـى أولويـة في تأجير الواحدات السكنية التي تقيمها الدولـة أو المحافظات أو الهيئات العامـة أو شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين الذين انتهت خدمتهم مـن شاغلي المساكن التابعة للحكومة ووحـدات الحكم المحلي والهيئات العامـة وشـركات القطاع العام وكـذلك مـلاك العقارات وأقاربهم حتى الدرجة الثانية في المحافظة التي يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير, وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقاً للأولويات التي يصدر بها قرار من المحافظ المختص. وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون مـن أكثر مـن ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجرة أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه.

المادة (23) : يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك الذي يتقاضى بأية صورة من الصور, بذاته أو بالوساطة, أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر, أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها, ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً. ويعاقب بذات العقوبة المالك الذي يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة في الموعد المحدد فضلاً عن إلزامه بأن يؤدي إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم وذلك دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر في استكمال الأعمال الناقصة وفقاً لحكم الفقرة الأخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977. ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولاً عما يقع منه من مخالفات لأحكام هذه المادة.

المادة (24) : فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها في القوانين المنظمة لتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ذلك دون إخلال بأحكام المادة السابقة. ومع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر إلى رد ما تقاضاه بالمخالفة لأحكام القانون إلى صاحب الشأن, وأداء مثليه إلى صندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة وذلك قبل أن يصبح الحكم نهائيا في الدعوى.

المادة (25) : يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر. وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضي المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن, ويرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتض. وفي جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من أداها, كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلي هذه المبالغ لصندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة. ويثبت أداء هذه المبالغ بجميع طرق الإثبات.

المادة (26) : لا تسرى أحكام المادة (9) من هذا القانون على الأماكن التي تحتاج إلى ترميم وصيانة بسبب أضرار الحرب, ويستمر العمل بالقواعد والنظم المطبقة حاليا في شأن ترميمها وصيانتها.

المادة (27) : تعامل في تطبيق أحكام هذا القانون معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكنى, الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية. ولا يفيد من أحكام هذه المادة سوى المستأجرين المصريين.

المادة (28) : تعامل صناديق التأمين الخاصة وصناديق الإسكان معاملة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن, وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه الصناديق في أموال من مجال الإسكان عدا المستوى الفاخر.

المادة (29) : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية, ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.

التوقيع :  محمد حسني مبارك – رئيس الجمهورية بالنيابة

 

Views: 0